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Contracción en la oferta inmobiliaria de nuevas unidades en Miami predicen un futuro positivo
Un reciente estudio realizado por la firma Integra Realty Resources – Miami | Palm Beach (IRR- Miami), confirmó los pronósticos sobre el mercado inmobiliario al sur de la Florida. El número de unidades en construcción se redujo en un 43 %, entre el segundo y el cuarto trimestre de 2018, con un total de 1,649 unidades entregadas. De estas unidades, 1,020 pertenecen a la nueva área de Edgewater, mientras que las restantes 513 forman parte del proyecto Canvas en el Arts and Entertainment District.
El estudio del mercado de bienes raíces residenciales del llamado Greater Downtown Miami actualizado a enero de 2019, arroja una serie de datos interesantes que explican el comportamiento actual de los desarrolladores, los inversores y los ocupantes de nuevas unidades y ofrece una perspectiva futura del mercado en los próximos años.
Según el estudio y tomando en consideración los plazos normales para la ejecución de nuevas construcciones en proyectos importantes, que es por lo general de 30 meses, los niveles de crecimiento inmobiliario actual rondarían un crecimiento del inventario de entre 3% y 4% para cada submercado en promedio durante los próximos 3 – 4 años.
La demanda histórica se ha situado en unas 2,000 unidades por año, pero los indicadores del mercado muestran una variación significativa a partir del primer trimestre de 2017, que vaticinó una pausa en las nuevas construcciones en el corto plazo.
A partir de 2019 se podrá observar con mayor claridad este punto de inflexión en las nuevas construcciones con una acumulación significativa de la demanda. ¿Podría creerse entonces que este fenómeno “llevará a la próxima ola de construcción”? ¿A qué se debe la cautela del mercado inmobiliario?
Hay muchas razones para que esto no suceda, como destaca el informe. El mercado está planificando con mucha cautela y los desarrolladores actualmente apenas están terminando las construcciones de proyectos ya iniciados.
Entre los elementos que están influyendo en este comportamiento del mercado inmobiliario están, en primer lugar, la preocupación actual por la situación política y económica de los Estados Unidos y el mundo.
Así mismo, el cambio en los patrones de compra de condominios de lujo y el nivel de inventario de reventa existente en el mercado, que siguen atrayendo a la correduría local así como a la comunidad regional en actividades especulativas y de inversión.
Otro factor que está afectando los nuevos desarrollos de unidades, es la dinámica económica actual del país y su impacto en el valor del dólar estadounidense. Al fortalecerse el dólar con respecto a otras monedas, el poder adquisitivo de los potenciales compradores extranjeros, que constituyen una parte muy importante del mercado de Miami, disminuye notablemente. También los precios de la construcción se han incrementado de manera exponencial en los últimos años.
Las perspectivas de fortalecimiento de otras monedas con respecto al dólar por ahora lucen improbables, al menos en lo que resta de 2019. Factores globales como la actual guerra comercial entre Estados Unidos y China, el Brexit, la política exterior estadounidense y el debilitamiento de las economías de la zona del euro, entre otros, no contribuyen tampoco a ser optimistas.
Otro factor determinante sobre las actuales tendencias del mercado, de acuerdo con el informe, es la maduración que está alcanzado el mercado del centro de Miami, que ahora presenta una gama de precios por unidad final mucho más amplia.
La media histórica de absorción de nuevos condominios, se ha concentrado en proyectos cuyos precios por lo general son similares. Desde 2015, por primera vez, el precio promedio de los condominios de reventa se ha elevado progresivamente en Greater Downtown Miami. A pesar de que permanecen aún por debajo de USD 457 PSF, su marca de agua del 2015.
¿Cuántas nuevas unidades quedan disponibles?
Actualmente hay solo 2,200 unidades en construcción, de las cuales más del 75% son pre- vendidas antes de su construcción, las estimaciones es que solo hay unas 550 nuevas unidades disponibles realmente para el actual ciclo de construcción.
Por otro lado, el crecimiento de la tasa de alquiler de condominios del área de Downtown Miami, ha obtenido una apreciación de un 4,0% similares a los niveles de la era 2016, sostiene el estudio.
Esto hizo que la mayor parte de las anteriores declinaciones del año se invirtieran. “Muchos de los mismos factores positivos que llevan a los inquilinos al centro de la ciudad a las propiedades convencionales de alquiler, también están impulsando la demanda en el sector de alquiler de condominios”, señala el informe.
Entre los proyectos de alquiler convencional, en la actualidad hay 5,118 unidades en construcción distribuidas entre 10 edificios. Se prevé que aproximadamente 1.056 de estas obras en construcción serán entregadas en 2019 y las restantes 4,062, entre 2020 y 2022.
Otro dato interesante que revela el estudio, es que la ocupación de unidades para las propiedades de Clase A, es significativamente mayor en comparación con las entregas más recientes de condominios.
Conclusiones
Los desarrolladores de condominios del sur de la Florida y el mercado en general, están actuando con suma cautela en lo que respecta a los nuevos proyectos. Sin embargo, aquellos que están en plena ejecución, son proyectos de alta gama muy ambiciosos, dirigidos a un target más selecto que ve el valor de la inversión a largo plazo del Gran Downtown de Miami, tal como Aston Martin Residences, One Thousand Museum y Una Brickell…
El mercado de alquileres (condominio y convencional), ha superado con creces las expectativas de muchos con ocupaciones estabilizadas en productos de alta gama para la Clase A y A en el rango del 92% al 96%. Tanto los condominios como los alquileres convencionales, se mantienen en un nivel estable. No obstante, el proyecto de construcción de alquileres convencionales tiene todavía mayor empuje con algunos años más para entregar.
El crecimiento poblacional que viene experimentando el centro de la ciudad junto con la creciente demanda de un estilo de vida urbano, están reafirmando “una perspectiva para la estabilidad y crecimiento a largo plazo en el mercado del centro”.
Por estos motivos, se espera una mayor demanda y menor oferta, produciendo un incremento en los precios para los próximos años, de manera tal que hay varias razones para comprar este año un condominio en el Sur de La Florida, ya sea como inversión o como residencia particular. Desde 2018, el mercado inmobiliario viene experimentando un cambio de rumbo con respecto al comportamiento que históricamente había mantenido.
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