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Contração na oferta imobiliária de novas unidades em Miami prevê um futuro positivo

por Gastón Laugé - Maio 17, 2019
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Contração na oferta imobiliária de novas unidades em Miami prevê um futuro positivo

Um estudo recente realizado pela empresa Integra Realty Resources – Miami | Palm Beach (IRR-Miami), confirmou as previsões sobre o mercado imobiliário no sul da Flórida. O número de unidades em construção foi reduzido em 43%, entre o segundo e quarto trimestre de 2018, com um total de 1.649 unidades entregues. Dessas unidades, 1.020 pertencem à nova área de Edgewater, enquanto os restantes 513 fazem parte do projeto Canvas no Distrito de Artes e Entretenimento.

O estudo do mercado imobiliário residencial do chamado Grande Centro de Miami, atualizado para janeiro de 2019, lança uma série de dados interessantes que explicam o comportamento atual de incorporadoras, investidores e ocupantes de novas unidades e oferece uma perspectiva futura do mercado em os próximos anos.

De acordo com o estudo e considerando os prazos normais para a execução de novos edifícios em grandes projetos, que normalmente são de 30 meses, os atuais níveis de crescimento imobiliário seriam em torno de um crescimento de estoque entre 3% e 4% para cada submercado em média para os próximos 3 a 4 anos.

A demanda histórica tem sido de cerca de 2.000 unidades por ano, mas os indicadores de mercado mostram uma variação significativa em relação ao primeiro trimestre de 2017, que previa uma pausa em novas construções no curto prazo.

A partir de 2019, esse ponto de inflexão em novas construções com um acúmulo significativo de demanda pode ser observado com mais clareza. Você poderia acreditar que esse fenômeno “levará à próxima onda de construção”? Por que a cautela do mercado imobiliário?

Existem muitas razões pelas quais isso não acontece, como o relatório destaca. O mercado está planejando com muita cautela e os desenvolvedores estão atualmente terminando a construção de projetos já iniciados.

Entre os elementos que estão influenciando esse comportamento do mercado imobiliário estão, em primeiro lugar, a preocupação atual com a situação política e econômica dos Estados Unidos e do mundo.

Da mesma forma, a mudança nos padrões de compra de condomínios de luxo e o nível de estoque existente no mercado, continuam a atrair a corretora local e a comunidade regional em atividades especulativas e de investimento.

Outro fator que está afetando os novos desenvolvimentos das unidades é a atual dinâmica econômica do país e seu impacto no valor do dólar americano. Quando o dólar se fortalece em relação a outras moedas, o poder de compra de potenciais compradores estrangeiros, que constituem uma parte muito importante do mercado de Miami, diminui acentuadamente. Também os preços de construção aumentaram exponencialmente nos últimos anos.

As perspectivas de fortalecer outras moedas em relação ao dólar, por enquanto, parecem improváveis, pelo menos para o restante de 2019. Fatores globais como a atual guerra comercial entre os Estados Unidos e a China, o Brexit, a política externa dos EUA e o enfraquecimento do As economias da área do euro, entre outras, também não contribuem para o otimismo.

Outro fator determinante nas tendências atuais do mercado, de acordo com o relatório, é a maturação que o mercado no centro de Miami está atingindo, que agora tem uma faixa muito maior de preços por unidade final.

A média histórica de absorção de novos condomínios concentrou-se em projetos cujos preços são geralmente similares. Desde 2015, pela primeira vez, o preço médio dos condomínios de revenda aumentou progressivamente no Greater Downtown Miami. Embora ainda permaneçam abaixo de US $ 457 por pés quadrado, sua marca d’água de 2015.

Quantas novas unidades estão disponíveis?

Atualmente existem apenas 2.200 unidades em construção, das quais mais de 75% são pré-vendidas antes de sua construção, as estimativas são de que existem apenas cerca de 550 novas unidades atualmente disponíveis para o atual ciclo de construção.

Por outro lado, o crescimento da taxa de aluguel do condomínio na área de Downtown Miami obteve uma valorização de 4,0% semelhante aos níveis da era de 2016, de acordo com o estudo.

Isso significou que a maioria dos declínios anteriores do ano foram revertidos. “Muitos dos mesmos fatores positivos que trazem inquilinos ao centro da cidade para propriedades de aluguel convencionais também estão impulsionando a demanda no setor de aluguel de condomínios”, disse o relatório.

Entre os projetos convencionais de aluguel, existem atualmente 5.118 unidades em construção distribuídas em 10 edifícios. Espera-se que aproximadamente 1.056 dessas obras em construção sejam entregues em 2019 e as restantes 4.062, entre 2020 e 2022.

Outro fato interessante que revela o estudo, é que a ocupação de unidades para as propriedades da Classe A, é significativamente maior em comparação com as entregas mais recentes dos condomínios.

Conclusões

Os desenvolvedores de condomínios no sul da Flórida e no mercado em geral estão agindo com muita cautela quando se trata de novos projetos. No entanto, aqueles que estão em plena execução, são projetos high-end muito ambiciosos, visando um alvo mais seleto que vê o valor do investimento a longo prazo do Grand Downtown de Miami, como Aston Martin Residences, One Thousand Museum e Una Brickell

O mercado de locação (condominial e convencional) excedeu em muito as expectativas de muitos, com ocupações estabilizadas em produtos high-end para Classe A e A, na faixa de 92% a 96%. Ambos os condomínios e aluguéis convencionais são mantidos em um nível estável. No entanto, o projeto convencional de construção de aluguel tem ainda mais ímpeto com mais alguns anos para ser entregue.

O crescimento populacional que está experimentando o centro da cidade, juntamente com a crescente demanda por um estilo de vida urbano, estão reafirmando “uma perspectiva de estabilidade e crescimento de longo prazo no mercado central”.

Por estas razões, espera-se uma maior demanda e menor oferta, gerando um aumento nos preços para os próximos anos, de forma que há várias razões para comprar este ano um condomínio no sul da Flórida, seja como um investimento ou como uma residência privada. Desde 2018, o mercado imobiliário vem experimentando uma mudança de direção em relação ao comportamento que historicamente havia mantido.

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